Mohammad Zahoor: Comment la corruption dissuade les investisseurs

Note de l’éditeur: Mohammad Zahoor était propriétaire du Kyiv Post du 28 juillet 2009 au 21 mars 2018.
Il y a plus de dix ans, Mohammad Zahoor était métallurgiste à Donetsk, où il avait étudié la métallurgie au Pakistan. Il est arrivé en Ukraine en 1974. Il s’est enrichi d’un milliard de dollars en 2008 en vendant l’un des des aciéries les plus performantes de l’ex-Union soviétique dans le cadre d’une vente parfaitement programmée juste avant la crise financière mondiale de 2008.

Zahoor faisait circuler son argent.
Au cours des 10 prochaines années, il a construit un portefeuille d’investissements dans des marchés et des industries où il n’avait que peu, voire aucune expérience. Ils comprenaient l’immobilier commercial et résidentiel, les plastiques, les médias et la réalisation de films.

Mais nombre de ces investissements n’étaient pas rentables et sa valeur nette s’est effondrée.
Aujourd’hui, le seul actif rentable du citoyen britannique, qui compte plusieurs millions de millions de Britanniques, est un fabricant de plastique situé à Obukhiv, une ville de 33 000 habitants située à 40 km au sud de Kyiv. Elle compte plus de 300 clients tels que Samsung Electronics, Coca-Cola Beverages et SUN InBev, en plus de fabriquer ses propres produits de marque utilisés pour le mobilier, le jardinage, les articles ménagers, les ustensiles de cuisine et les emballages.

Toujours vêtu de costumes pointus et élégants aux teintes qui ont des composants de sa couleur préférée de violet, Zahoor, 63 ans, a du mal à relancer un projet hôtelier qui lui a déjà coûté 90 millions de dollars depuis 2009.

La construction a ralenti en 2012; le bâtiment est vide depuis 1997.
Son idée est de percer dans le secteur de l’hôtellerie et de créer une chaîne de marque, a-t-il déclaré au Kyiv Post lors d’une interview dans son bureau de Kiev le 27 septembre.

Zahoor veut lever la “malédiction”, a-t-il déclaré à l’hôtel Leipzig de couleur marron de l’époque tsariste, au coin des rues Prorizna et Volodymyrska – “le plus bel immeuble de Kiev” – près du Golden Gate.
Il a acheté le joyau architectural légendaire pour 36 millions de dollars en 2009 et n’abandonnera pas la restauration du bâtiment de style néo-Renaissance qui a retrouvé sa splendeur d’origine, datant de 1902, au moment de sa construction.

«Je suis amoureux de ce bâtiment», a déclaré le fondateur et président du groupe ISTIL. “Nous voulons le garder et l’exécuter.”

M. Zahoor a déclaré qu’il avait besoin d’un financement de 10 millions de dollars et d’un an pour terminer la rénovation de cinq étages dans le fier immeuble qui s’élève à 42,5 mètres de hauteur sur 12 000 mètres carrés.

Sa vision est celle d’un hôtel-boutique chic avec des caractéristiques distinctes pour les clients qui ne veulent pas rester dans des créations de la marque cookie-cutter comme Hilton.
«Nous avons effectué toutes les vérifications de ce qui doit être fait», a-t-il déclaré.
Citant des chiffres fournis par STR, Zahoor, principal chercheur dans le secteur de l’hôtellerie, «c’est le bon moment pour démarrer l’hôtel… même les chiffres les plus conservateurs montrent que nous rembourserons cet argent dans six à sept ans».

En effet, Kiev devrait enregistrer un record de 2 millions de visiteurs en 2018, soit 25% de plus que l’an dernier, selon Anton Taranenko, responsable du département du tourisme et de la promotion de la ville.
En ce qui concerne l’occupation hôtelière, les clients à revenu élevé, la cible de Zahoor, sont restés dans un record de 47% des chambres du segment pendant les mois de pointe de mai à août – près de 2 points de plus par rapport à la même période l’an dernier, Jones Lang LaSalle de Chicago une société de services et de gestion d’investissements spécialisée dans l’immobilier, a déclaré dans un communiqué de presse le 27 septembre.

‘Nous sommes piégés’
Un des gros problèmes de Zahoor est de savoir comment mettre fin à un contrat de 30 ans avec le géant mondial Marriott et obtenir un financement, espérons-le de la Banque européenne pour la reconstruction et le développement, avec laquelle Zahoor entretient de longues relations de travail.
Sinon, «nous avons tout en place», a déclaré Zahoor. “Nous avons un entrepreneur, la main-d’œuvre ukrainienne est moins chère, les matériaux de construction ne le sont pas non plus, nous avons localisé des fabricants locaux… et les peintres, les artistes, il y a beaucoup de talent ici.”
La BERD ne discuterait pas du projet.

Zahoor dit qu’il a un opérateur potentiel basé en Suisse sur la liste qu’il ne nommerait pas, mais qui pourrait être prêt à fournir un financement également.
Les portes de la marque Renaissance étaient censées ouvrir depuis longtemps, mais la construction et le financement ont été interrompus il y a plusieurs années, parce que la chaîne hôtelière mondiale l’a informé que son sous-traitant turc n’était pas conforme aux normes de qualité.

Cela a conduit à un litige avec la société turque dans de nombreuses juridictions. La BERD n’ayant prêté que 4 millions d’euros environ pour le projet, Zahoor continue de rembourser le montant restant dû à un taux d’intérêt annuel de 10%. Les litiges avec le sous-traitant ont été en grande partie résolus.
Zahoor a déclaré que le contrat avec Marriott était injuste, l’empêchant d’aller de l’avant et d’obtenir un financement. «Nous sommes toujours en train de négocier avec Marriott car nous avons un contrat unilatéral dans lequel ils ont le droit de résilier le contrat. Nous n’avons pas le droit », a déclaré Zahoor.
Marriott n’a pas répondu aux demandes de commentaires.

Mais Zahoor a admis qu’il était à blâmer pour avoir conclu un si mauvais accord. “C’etait mon erreur. Personnellement, je n’ai pas examiné cela. Notre peuple… vous savez, pour le peuple ukrainien, Marriott est comme Dieu. Alors ils sont allés à fond », a-t-il ajouté.
Zahoor ne divulguerait pas une grande partie des termes de l’accord de 30 ans et combien il en coûterait pour s’en sortir. Il a déclaré qu’environ 100 000 dollars seraient dus pour la diligence raisonnable, le logiciel de gestion d’hôtel et d’autres dépenses.
Récemment, il a de nouveau contacté Marriott pour lui demander s’il était prêt à investir dans l’achèvement de l’hôtel.

«Ils ont dit non», a déclaré Zahoor. «Ils ont dit: nous pouvons résilier le contrat à condition que chaque fois que vous trouverez le financement, vous le rétablirez. Alors, comment pouvez-vous résilier le contrat… ils n’apportent pas de la peau au jeu et ne nous permettent pas de trouver un investisseur qui viendra, et l’opérateur… pourquoi viendraient-ils apporter de l’argent pour Marriott? ”
Il a poursuivi: “Nous sommes piégés.”

Les contrats avec les chaînes hôtelières mondiales sont généralement très solides et unilatéraux. Les chaînes fournissent généralement des services de développement pour le mobilier, les agencements et le matériel. Vient ensuite un contrat de franchise d’utilisation du système de réservation et du logo de l’opérateur.
Un panneau Renaissance est toujours suspendu au sommet de cet hôtel inachevé. Un contrat séparé implique généralement un marketing et des ventes quotidiens. Un autre opérateur éviterait de faire affaire avec Zahoor à cause de ses complications.

M. Zahoor a déclaré que le Royaume-Uni était compétent pour tout litige et s’est déclaré prêt à saisir les tribunaux pour invalider l’accord si “Marriott ne veut pas à l’amiable”.
Néanmoins, le contrat peut inclure des “dommages-intérêts liquidés” qui tiennent compte de ce que Marriott pourrait gagner sur 30 ans, ce qui représente environ 12 à 15% du total des revenus, facilement des millions ou des dizaines de millions de dollars.

L’histoire de Leipzig
Selon un article du Kyiv Post du 7 novembre 2013, partiellement basé sur des entretiens avec des historiens de Kiev, le site de l’hôtel Marriott en faillite a connu des problèmes depuis sa création.
Son premier constructeur, le commerçant d’armes de chasse Pytor Grigorovich-Barsky, s’est retrouvé à court d’argent au tournant du XXe siècle. Un de ses créanciers a ensuite acheté le bâtiment lors d’une vente aux enchères et l’a achevé.
De nombreuses statues et ornements en stuc ornaient sa façade à la fin. «Les historiens notent que certains éléments de style baroque sont également présents, alors que ses grandes fenêtres sont considérées de style moderne», écrit le Kyiv Post.

Il abritait la pâtisserie Markiza au premier étage de l’ère tsariste, mentionnée dans le roman de Mikhaïl Boulgakov intitulé «La Garde blanche». L’hôtel Palermo y était également exploité sous la direction d’Alexandre Sirotkine.
À l’époque soviétique, la confiserie a été transformée en restaurant Chaika (mouette) avant de devenir le «restaurant de Leipzig à deux étages servant une cuisine allemande à laquelle de nombreux résidents âgés de Kiev associent le bâtiment», a rapporté le Kyiv Post. L’espace restant a été converti en appartements «communs» étroits pour adhérer à l’idéologie communiste de l’époque.

Au milieu des années 1980, le bâtiment a obtenu le statut de monument historique.
«Le bâtiment aurait coûté environ la moitié moins, sans ce statut», a noté Zahoor.
Ses résidents restants ont été expulsés après un incendie en 1997, après quoi le millionnaire Genadiy Genshaft, né à Lviv, a loué l’immeuble du conseil municipal de Kiev. La propriété a ensuite été transférée à Continuum Group, qui était contrôlé par les partenaires Stepan Ivakhiv et Ihor Yeremeev avant d’être vendu à Zahoor en 2009.
«J’ai toujours aimé ce bâtiment et me suis toujours senti mal à propos de rester immobile, sans aucun progrès», a déclaré Zahoor en novembre 2013.

Les actifs essentiels restent

Zahoor a perdu de précieux atouts dans le Donbass en raison de la guerre en Russie, qui a permis au Kremlin de contrôler certaines parties des oblasts de Donetsk et de Louhansk depuis avril 2014. Il a perdu un hôtel à Donetsk et une usine d’enrichissement de charbon hautement rentable à Oblast de Louhansk.
Au cours de cette période, Zahoor a également vendu un studio de production télévisée au milliardaire oligarque Ihor Kolomoisky et un service de télévision à prépaiement au milliardaire le plus riche du pays, Rinat Akhmetov. Le 21 mars 2018, Zahoor a vendu le Kyiv Post, le plus ancien et le plus important journal de langue anglaise d’Ukraine, pour plus de 3,5 millions de dollars à l’homme d’affaires de Odessa, Adnan Kivan, originaire de Syrie. (Ni divulguer le prix de vente réel.)

À l’instar de la structure de Leipzig, Zahoor a le cœur doux pour le Kyiv Post.
«En Ukraine, on s’amuse toujours», a-t-il déclaré. “Le premier plaisir a été d’acheter le Kyiv Post. L’autre le vendait. ”Il a voulu que tout soit réglé correctement et pense que le journal est entre bonnes mains avec Kivan. «C’est comme élever son enfant. Vous ne pouvez pas simplement le donner à un revendeur de drogue. ”
Zahoor, qui a subventionné le journal pendant ses neuf années, continue à le soutenir en finançant une bourse annuelle de 18 000 dollars permettant aux diplômés de l’université de travailler dans cet établissement tout en bénéficiant d’une formation, d’un encadrement et d’un mentor sur le tas.

Il conserve également la propriété du centre d’affaires Rialto dans une zone industrielle du quartier de Podil.

Le 1 er octobre, il a fermé le cinéma Kinopanoroma, construit en 1958, qui comptait 500 places assises. Il s’agit de la destination préférée des films d’art et d’essai. Il veut le démolir et construire un hôtel trois étoiles tout en abritant une salle de projection plus petite “par respect pour l’histoire”.
Il pourra également accueillir des conférences et conservera son nom Panorama.
Combattre les attaques de raiders

Zahoor n’est pas étranger aux tentatives de vol de ses avoirs, appelées «attaques de pirates».
Dans le Donbass, il a dû résister à la pression et vendre une aciérie, puis a subi des pressions politiques après l’élection du président Leonid Koutchma en 1994 après avoir comparu à la télévision en tant qu’investisseur étranger au nom du président en exercice, Leonid Kravchuk, qui souhaitait être réélu.

En tant qu’éditeur du Kyiv Post durant le régime corrompu et autoritaire de l’ancien président Viktor Ianoukovitch, mis fin à la révolution euromaidane du 22 février 2014, il a été invité à tuer un article sur l’implication présumée du ministre de l’Agriculture dans des stratagèmes de corruption visant à contrôler les exportations de céréales . Le rédacteur en chef du Kyiv Post, Brian Bonner, a publié l’article et Zahoor l’a immédiatement limogé, déclenchant une grève des travailleurs d’une durée de cinq jours après que les deux parties se soient entendues pour parvenir à un accord autorisant la réintégration de Bonner.

Zahoor a également refusé des offres de vente du journal à des oligarques tels que Dmytro Firtash, qui a poursuivi en vain le Kyiv Post pour diffamation et a perdu la cause en 2011, ainsi que Serhiy Kurchenko, leader du marché monétaire présumé de Yanukovych. Les deux sont maintenant à l’étranger en exil, Firtash combattant les accusations de corruption qu’il a niées.

Pourtant, des prises de contrôle illégales ont eu lieu.
Selon Zahoor, le ministère de la Défense tente depuis 2009 de saisir des biens et des terres de Zahoor au 24 Sichovykh Striltsiv (anciennement Artema Street). Il a remporté les premières batailles devant les tribunaux concernant les propriétés résidentielles qu’il y avait achetées. Mais après avoir finalisé une transaction visant à acheter le terrain pour 3 millions de dollars au conseil municipal de Kiev en février 2011, le ministère de la Défense a de nouveau entamé un procès, a déclaré Zahoor.

Une fois le paiement final effectué en mai 2017, la vente du terrain a été contestée. Un procès devant une cour économique est prévu pour le 22 octobre.
En tant qu’investisseur étranger, M. Zahoor a approché en mars Daniel Bilak, chef du bureau de promotion géré par l’État, UkrainianInvest, qui est le principal conseiller en investissement du premier ministre.
Bilak, contacté à Londres où il se prépare pour les événements de la semaine ukrainienne, a déclaré: “il serait inapproprié pour le moment d’intervenir ou d’influencer les procédures judiciaires en cours”.
Après avoir reçu la plainte, il a renvoyé M. Zahoor au ministre par intérim des Finances, Oksana Markarova. À l’époque, elle était la première ministre adjointe des Finances et commissaire aux investissements du gouvernement. «On nous a dit qu’Oksana entretenait également de bonnes relations avec le ministère de la Défense et avait joué un rôle déterminant dans la résolution d’un certain nombre de problèmes impliquant le ministère», a déclaré Zahoor.
Après leur réunion du 22 mars, elle a cessé de répondre aux communications de Zahoor.

«Bien que je comprenne les difficultés rencontrées par certains investisseurs en Ukraine et que je fasse tout ce qui est en mon pouvoir pour apporter une aide, je n’ai en aucun cas suggéré d’influencer un litige en cours, car cela serait non seulement inapproprié mais également illégal», Markarova a déclaré au Kyiv Post.
“Je crois qu’aucun investissement, aussi important soit-il, ne donne à quiconque le droit de contourner la procédure régulière en faisant appel à de hauts responsables du gouvernement ou en laissant tomber leurs noms dans leurs communications publiques.”

Zahoor a déclaré que l’accaparement de terres illégal se poursuivait.
«Je vais écrire un blog à ce sujet et l’envoyer aux journaux, à la communauté diplomatique – je veux dire, avec toutes les tournées de présentation de l’Ukraine… la prochaine Semaine ukrainienne à Londres du 8 au 14 octobre – ils ne s’en occupent pas des investisseurs qui ont investi plus de 400 millions de dollars dans leur économie. ”
Il a toutefois quelques conseils à donner à l’homme qui lui a acheté le Kyiv Post.
«Depuis que nous avons vendu le journal et que c’est un message adressé à Adnan Kivan: il devrait garder le journal près de sa poitrine car nous avons eu des problèmes avec des raiders.»

Extension YUNA
Zahoor étend les YUNA Music Awards – son projet favori – à quatre autres prix techniques cette année. Son épouse, Kamaliya, est l’actrice et chanteuse pop qui a réalisé des charts à travers l’Europe. L’hôtel Hilton, facilement accessible à pied du bureau du groupe ISTIL situé sur le boulevard Shevchenko, est un sponsor et la chaîne 1 + 1 est un partenaire média.
Plus de temps avec les enfants
Il passe plus de temps avec ses jumelles âgées de 5 ans qu’avec sa fille désormais adulte et son fils issu d’un précédent mariage.

«Leur éducation m’a beaucoup manqué. Maintenant, je ne veux pas manquer celui-ci. C’est la bénédiction de Dieu dans cet âge. Je veux passer beaucoup plus de temps », a déclaré Zahoor, allant même jusqu’à assister à des réunions parents-enseignants à l’école.
Il passe environ 40% de son temps à Kiev – «parce que c’est mon nid et que mes filles vivent ici» – et le reste du temps soit à Londres, son Pakistan natal, où il dirige un cabinet de conseil en relations gouvernementales qui dessert des entreprises étrangères, ou à Dubaï, où il dirige une usine de ciment.